位于深圳市福田區(qū)的大中華金融中心內(nèi)，不少“XX供應(yīng)鏈有限公司”“XX互聯(lián)網(wǎng)金融服務(wù)有限公司”的公司名仍掛在顯眼的位置，在它的后面，早已人去樓空。這并非只是深圳市福田區(qū)金融中心獨有的現(xiàn)象，而是近期深圳市寫字樓租賃市場的真實寫照。
《中國經(jīng)營報》記者走訪深圳市各區(qū)的多個寫字樓發(fā)現(xiàn)，寫字樓租賃熱度逐漸回落，降租、退租現(xiàn)象已成常態(tài)，“去年卓越時代廣場租金在170元/平方米/月，今年大約在90元/平方米/月。”深圳市寶安區(qū)某負責(zé)卓越時代廣場寫字樓租賃的中介告訴記者。
有包租客言稱，由于近半年手頭囤積的租賃面積越來越大，以至于不得不通過降租金虧本去刺激租賃需求。“拿貨成本在200元/平方米/月左右，現(xiàn)在租110元/平方米/月，虧錢都不一定能租出去，但沒辦法也只能降價租。”
事實上，寫字樓租賃市場退租、降租背后，映射的是深圳市寫字樓租賃需求高度依賴金融行業(yè)，隨著國家加大對互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)的規(guī)范與整治力度，互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)對寫字樓的需求隨之退潮，而寫字樓龐大的供應(yīng)體量卻仍在增加，最終導(dǎo)致包租客承壓，繼而出現(xiàn)降租、退租的現(xiàn)象。
退租、降租潮迭起
“以前這里租金都是200多的，2018年6月手頭囤積才3000多平方米，到現(xiàn)在已擴大到20000多平方米。最近空出來的有點多，所以只能降價了。拿貨成本在200元/平方米/月，現(xiàn)在這棟樓最便宜的租金是110元/平方米/月，虧本也得租出去。”位于深圳市福田區(qū)大中華金融中心的一位包租客如是說。近日，記者走訪深圳市福田區(qū)大中華金融中心發(fā)現(xiàn)，大量包租客承壓，由于手頭囤積面積擴大，最終選擇降價虧本出租。
相關(guān)機構(gòu)的數(shù)據(jù)也顯示，福田區(qū)寫字樓租賃市場處于供過于求的局面。根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計數(shù)據(jù)，福田甲級寫字樓在2018年第四季度出現(xiàn)負吸納約4.57萬平方米，租金環(huán)比下降約1.3%。
事實上，福田區(qū)的寫字樓租賃市場退租、降租并非只是個例，記者走訪深圳市多個區(qū)的寫字樓發(fā)現(xiàn)，眾多寫字樓已普遍出現(xiàn)降價出租的局面。
“2018年上半年租金在118元/平方米/月，現(xiàn)在租金是98元/平方米/月。”位于南山區(qū)的TCL大廈，有包租客告訴記者已在降價出租。
此外，位于深圳市南山區(qū)大沖國際中心的包租客也告訴記者，“2018年3月可以租到180元/平方米/月，現(xiàn)在135元/平方米/月，價格還可以商量。”
事實上，位于羅湖金融中心最繁華地段，其標志性超甲級寫字樓京基100也同樣面臨著降價的窘境。“京基100 2018年租金280元/平方米/月，今年租金200元/平方米/月。”京基100負責(zé)寫字樓租賃的MFG商務(wù)中心工作人員表示。
寫字樓租賃依賴金融企業(yè)
相關(guān)機構(gòu)以及專家表示，深圳市寫字樓市場在2018年第四季度已整體放緩。
“深圳市寫字樓市場在2018年第四季度租賃需求已放緩，部分寫字樓也出現(xiàn)小規(guī)模的退租情況，甲級寫字樓租金出現(xiàn)輕微下降。”戴德梁行華南區(qū)寫字樓部高級董事羅進良告訴記者。
戴德梁行在2018年對深圳房地產(chǎn)市場的回顧也顯示，在整體經(jīng)濟遭遇一系列負面因素影響下，企業(yè)經(jīng)營所面臨的壓力及其對于未來的下行預(yù)期，令寫字樓需求在2018年下半年出現(xiàn)明顯的放緩跡象，
事實上，深圳寫字樓租賃市場需求背后，與金融行業(yè)密不可分。
根據(jù)戴德梁行研究部2016年的統(tǒng)計顯示，除去總部自用，金融類企業(yè)是甲級寫字樓市場最活躍的群體，以租賃面積計算，占新增需求的37.2%，位居第一。以企業(yè)數(shù)量來算，占比為31.9%，同樣保持第一。
截至2016年，深圳全市的金融中心中，福田區(qū)共有持牌金融總部機構(gòu)150家，占全市的67%；前海的注冊企業(yè)在2016年達到了124560家，其中金融類企業(yè)占比超過40%。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，寫字樓退租、降租現(xiàn)象背后，深圳寫字樓租賃市場高度依賴金融行業(yè)，隨著國家對金融風(fēng)險的整治與規(guī)范，互聯(lián)網(wǎng)金融開始逐漸退潮，而龐大的寫字樓供應(yīng)量卻仍不斷增加，最終導(dǎo)致寫字樓租賃市場供過于求的局面，出現(xiàn)退租、降租的現(xiàn)象在所難免。
互聯(lián)網(wǎng)金融潮退
2015~2016年，是互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)蓬勃發(fā)展的兩年。
根據(jù)2015年深圳市金融辦公開發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)初步統(tǒng)計，深圳市工商注冊登記的互聯(lián)網(wǎng)金融公司近800家，其中一半以上為P2P網(wǎng)貸平臺，每月都以10%以上的速度增長，貸款規(guī)模約占全國30%，占廣東省一半以上。
2016年深圳市登記注冊的互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)更是超2000家，深圳成為全國互聯(lián)網(wǎng)金融最活躍和最發(fā)達的城市之一。
“之前動不動就有人投個幾萬的，很多人投P2P都是給10%、20%的回報率，這么高的回報率有很多互聯(lián)網(wǎng)金融公司實際承受不起。而且小額貸款公司貸款利率也太高，很多人還不起錢就不還了，導(dǎo)致很多類似的互聯(lián)網(wǎng)金融公司放出去的款收不回來，資金鏈斷裂。”某寫字樓的包租客告訴記者。
2018年3月28日，互聯(lián)網(wǎng)金融風(fēng)險專項整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組下發(fā)了《關(guān)于加大通過互聯(lián)網(wǎng)開展資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)整治力度及開展驗收工作的通知》，其中通知稱4月起，整治工作轉(zhuǎn)到驗收及總結(jié)階段。未經(jīng)許可依托互聯(lián)網(wǎng)發(fā)行或銷售資管產(chǎn)品的，須立即停止，存量業(yè)務(wù)最遲于6月底前壓縮至零。
這意味著，在6月底以前沒有完成銀行資金存管業(yè)務(wù)上線以及沒有通過審核的互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)，將從市場上消失。
事實上，相關(guān)工作成效也開始顯現(xiàn)。根據(jù)深圳警方對外公布的一組數(shù)據(jù)顯示，截至2019年1月11日，全市公安機關(guān)共對62家網(wǎng)貸平臺立案偵查，完成相關(guān)案件追贓挽損折合人民幣23億余元。
為了防范金融風(fēng)險加劇，國家對于企業(yè)的IPO審核也逐步趨嚴，根據(jù)投中研究院數(shù)據(jù)顯示，A股IPO數(shù)量僅為105家，相比2017年436家下降了76%，融資規(guī)模為1386億元，相比2017年的2304億元下降40%。2017年IPO審核提速讓許多人民幣基金項目IPO數(shù)量創(chuàng)下歷史新高，但2018年發(fā)審委對于IPO企業(yè)標準門檻提高，審核力度加強，無論IPO數(shù)量還是融資金額均較2017年有大幅回落。
金融環(huán)境的趨嚴，也波及到了深圳的中小微企業(yè)。數(shù)據(jù)顯示，2016年底，深圳全市工商登記注冊的中小企業(yè)149.8萬家。2017年10月底，全市工商登記注冊的中小企業(yè)增加至170.5萬家。而截至2018年10月，深圳中小微企業(yè)下降至160多萬家。
對于互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)退潮、中小微企業(yè)數(shù)量下降如何解決等問題，記者致電致函深圳市金融辦、深圳市科創(chuàng)委以及深圳市經(jīng)信委，截至發(fā)稿，未獲進一步回復(fù)。
值得注意的是，中小微企業(yè)數(shù)量雖然在下降，互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)在退潮，而深圳市寫字樓的供應(yīng)體量卻仍在加大。
根據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)研究中心顯示，在持續(xù)的高供應(yīng)下，2014~2018年甲級寫字樓平均供求比上升至1.3，與2009~2013年的1.1相比，市場壓力有所上升。
由于供求比有所上升，空置率也有所上升。2018年末，深圳市甲級寫字樓空置率同比上升3.1個百分點至15.7%，總存量上升至499萬平方米。
事實上，隨著深圳未來寫字樓供應(yīng)面積增加，將給寫字樓市場帶來新的挑戰(zhàn)。
據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計，未來5年內(nèi)，深圳市甲級寫字樓供應(yīng)量高達776萬平方米，以總部型物業(yè)和城市更新項目為主。其中總部大樓約377萬平方米，城市更新項目體量近100萬平方米。
對于寫字樓租賃市場供求變化該如何調(diào)整等問題，記者致電致函卓越地產(chǎn)、京基地產(chǎn)等予以了解，截至發(fā)稿，未獲進一步回復(fù)。
