近日，仲量聯(lián)行和戴德梁行相繼公布了2018年杭州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)報(bào)告。
綜合來(lái)看，2018年杭州甲級(jí)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)井噴，市場(chǎng)需求在過(guò)去一年進(jìn)一步呈現(xiàn)多元化格局，租金已經(jīng)接近一線城市到水平。
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寫(xiě)字樓租金接近一線城市水平
對(duì)于杭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，2018年是轉(zhuǎn)折與調(diào)整的一年。
上半年市場(chǎng)較為活躍，銷售成交面積占2017年總成交的32.3%。
其中，第一季度空置率較去年下降，租金環(huán)比上漲0.2%；第二季度吸納量達(dá)到全年峰值，租賃市場(chǎng)庫(kù)存去化明顯。
但是，下半年受到整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，市場(chǎng)趨冷，成交以大宗交易為主。
戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2018年杭州寫(xiě)字樓存量為5139689平方米，年度新增供應(yīng)609771平方米，平均租金為4.35元/平方米/每天，空置率為19.1%，年凈吸納量671895平方米。
上半年銷售成交價(jià)明顯走高，前兩個(gè)季度的銷售成交面積占2017年總成交32.3%，第一季度空置率較去年下降，租金環(huán)比上漲0.2%，第二季度吸納量達(dá)到全年峰值，租賃市場(chǎng)庫(kù)存去化明顯；下半年，受中美貿(mào)易摩擦，經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，大宗交易成市場(chǎng)銷售主角，第三季度聯(lián)合辦公還是主力大宗租賃客戶，第四季度，租賃市場(chǎng)遇冷。
租賃市場(chǎng)來(lái)看，2018年杭州整體甲級(jí)寫(xiě)字樓租金水平為4.35元/平方米/天，接近一線城市租金水平。
武林商圈的平均租金水平最高，達(dá)到4.8-9元/平方米/天。
而這其中，嘉里中心的租金水平最高，基本超過(guò)8元/平方米/天。
租賃客戶來(lái)看，金融保險(xiǎn)業(yè)仍是甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)的需求引擎，聯(lián)合辦公成大宗租賃成交主力，大城西及濱江為互聯(lián)網(wǎng)科技活躍區(qū)域。
從各商圈的出租率來(lái)看，黃龍、武林、慶春、錢(qián)江新城四大核心商圈吸引力持續(xù)強(qiáng)勁，出租率維持較高水平；新型商圈中，錢(qián)江世紀(jì)城及未來(lái)科技城的空置率也下降明顯。并且，隨著板塊輪動(dòng)，板塊入駐熱度差異縮小，新興板塊迅速成長(zhǎng)。
銷售方面，下半年大宗交易頻發(fā)，外資基金開(kāi)始進(jìn)入杭州。
從板塊看，錢(qián)江新城、錢(qián)江世紀(jì)城、運(yùn)河CBD位居前三。
從成交結(jié)構(gòu)看，自用占比74%，投資比例上升，新進(jìn)上市公司及政府機(jī)構(gòu)為重要機(jī)會(huì)點(diǎn)。
戴德梁行杭州及南京公司總經(jīng)理湯耀光預(yù)測(cè)，2019年開(kāi)始杭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)的主要新增將開(kāi)始移向錢(qián)塘江南岸。
“租賃市場(chǎng)供應(yīng)持續(xù)放大，未來(lái)核心區(qū)域客戶準(zhǔn)入門(mén)檻進(jìn)一步提升，中小企業(yè)生存難度增加。銷售市場(chǎng)預(yù)計(jì)迎來(lái)大宗交易高峰，錢(qián)江世紀(jì)城、西溪板塊、未來(lái)科技城等熱點(diǎn)新興板塊未來(lái)兩年內(nèi)都將持續(xù)釋放上漲動(dòng)力。”
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科技助力，零售市場(chǎng)業(yè)態(tài)升級(jí)
2018年，杭州迎來(lái)多個(gè)商業(yè)綜合體開(kāi)業(yè)，且開(kāi)業(yè)表現(xiàn)都不俗。
得益于移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)等技術(shù)日益成熟，越來(lái)越多的購(gòu)物中心在技術(shù)驅(qū)動(dòng)下實(shí)現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)商戶數(shù)字化、智能化管理，線上線下客流互相轉(zhuǎn)化、多場(chǎng)景會(huì)員高效運(yùn)營(yíng)和精準(zhǔn)定位等目標(biāo)。
根據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，主城區(qū)優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)迎來(lái)7個(gè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，共計(jì)約45萬(wàn)平方米。
從項(xiàng)目分布來(lái)看，新增供應(yīng)集中在城北商圈，體量占全市供應(yīng)的2/3。
全市優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目空置率保持平穩(wěn)，為7.5%，同比微降0.2%。
在商業(yè)業(yè)態(tài)上，生活服務(wù)和休閑娛樂(lè)類商戶需求強(qiáng)勁，租賃面積占新開(kāi)業(yè)商戶的32%，包括網(wǎng)易考拉、天貓國(guó)際、淘寶心選、網(wǎng)易嚴(yán)選等全國(guó)首家線下實(shí)體店。餐飲、零售及兒童娛樂(lè)持續(xù)保持穩(wěn)定需求。
此外，不少“老面孔”通過(guò)科技加持，正以全新面貌示人。
據(jù)悉，知味觀、滿記甜品等知名品牌通過(guò)硬件改造和引入人工智能等手段，縮短消費(fèi)者等待時(shí)間、降低人力成本，極大提升了運(yùn)營(yíng)效率。技術(shù)應(yīng)用的成功，使得品牌的擴(kuò)張需求得以持續(xù)。
與此同時(shí)，同樣帶有“科技屬性”的新能源汽車(chē)品牌租賃需求也出現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)。
精準(zhǔn)定位和穩(wěn)定需求，帶動(dòng)了租金的穩(wěn)步上升。
據(jù)悉，核心商圈優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目通過(guò)業(yè)態(tài)調(diào)整，把空置率降低到4.7%，租金水平同比上漲4.6%；非核心商圈的新項(xiàng)目也表現(xiàn)良好，租金總體保持微漲。目前，全市優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目首層有效凈租金為20.9元/平方米/天，較去年同比上漲3.6%。
仲量聯(lián)行杭州零售地產(chǎn)部總監(jiān)盧純蔚表示，2019年杭州將迎來(lái)歷史第二供應(yīng)高峰，預(yù)計(jì)共9個(gè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，合計(jì)107萬(wàn)平方米。
他認(rèn)為，杭州作為“新零售之城”樣板標(biāo)桿，核心商圈緊隨時(shí)代潮流，進(jìn)一步優(yōu)化商業(yè)業(yè)態(tài)、融合文化內(nèi)涵，仍將是優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)租金增長(zhǎng)率貢獻(xiàn)之主力。而競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，非核心商圈空置率或出現(xiàn)小幅上升，但同時(shí)也會(huì)加速現(xiàn)有格局的創(chuàng)新和改變。
