近日，仲量聯行和戴德梁行相繼公布了2018年杭州商業地產市場數據報告。
綜合來看，2018年杭州甲級寫字樓新增供應井噴，市場需求在過去一年進一步呈現多元化格局，租金已經接近一線城市到水平。
1
寫字樓租金接近一線城市水平
對于杭州寫字樓市場來說，2018年是轉折與調整的一年。
上半年市場較為活躍，銷售成交面積占2017年總成交的32.3%。
其中，第一季度空置率較去年下降，租金環比上漲0.2%；第二季度吸納量達到全年峰值，租賃市場庫存去化明顯。
但是，下半年受到整體經濟環境的影響，市場趨冷，成交以大宗交易為主。
戴德梁行數據顯示，2018年杭州寫字樓存量為5139689平方米，年度新增供應609771平方米，平均租金為4.35元/平方米/每天，空置率為19.1%，年凈吸納量671895平方米。
上半年銷售成交價明顯走高，前兩個季度的銷售成交面積占2017年總成交32.3%，第一季度空置率較去年下降，租金環比上漲0.2%，第二季度吸納量達到全年峰值，租賃市場庫存去化明顯；下半年，受中美貿易摩擦，經濟環境的影響，大宗交易成市場銷售主角，第三季度聯合辦公還是主力大宗租賃客戶，第四季度，租賃市場遇冷。
租賃市場來看，2018年杭州整體甲級寫字樓租金水平為4.35元/平方米/天，接近一線城市租金水平。
武林商圈的平均租金水平最高，達到4.8-9元/平方米/天。
而這其中，嘉里中心的租金水平最高，基本超過8元/平方米/天。
租賃客戶來看，金融保險業仍是甲級辦公樓市場的需求引擎，聯合辦公成大宗租賃成交主力，大城西及濱江為互聯網科技活躍區域。
從各商圈的出租率來看，黃龍、武林、慶春、錢江新城四大核心商圈吸引力持續強勁，出租率維持較高水平；新型商圈中，錢江世紀城及未來科技城的空置率也下降明顯。并且，隨著板塊輪動，板塊入駐熱度差異縮小，新興板塊迅速成長。
銷售方面，下半年大宗交易頻發，外資基金開始進入杭州。
從板塊看，錢江新城、錢江世紀城、運河CBD位居前三。
從成交結構看，自用占比74%，投資比例上升，新進上市公司及政府機構為重要機會點。
戴德梁行杭州及南京公司總經理湯耀光預測，2019年開始杭州寫字樓市場的主要新增將開始移向錢塘江南岸。
“租賃市場供應持續放大，未來核心區域客戶準入門檻進一步提升，中小企業生存難度增加。銷售市場預計迎來大宗交易高峰，錢江世紀城、西溪板塊、未來科技城等熱點新興板塊未來兩年內都將持續釋放上漲動力。”
2
科技助力，零售市場業態升級
2018年，杭州迎來多個商業綜合體開業，且開業表現都不俗。
得益于移動互聯網、物聯網和大數據等技術日益成熟，越來越多的購物中心在技術驅動下實現場內商戶數字化、智能化管理，線上線下客流互相轉化、多場景會員高效運營和精準定位等目標。
根據仲量聯行統計，主城區優質零售市場迎來7個項目開業，共計約45萬平方米。
從項目分布來看，新增供應集中在城北商圈，體量占全市供應的2/3。
全市優質零售項目空置率保持平穩，為7.5%，同比微降0.2%。
在商業業態上，生活服務和休閑娛樂類商戶需求強勁，租賃面積占新開業商戶的32%，包括網易考拉、天貓國際、淘寶心選、網易嚴選等全國首家線下實體店。餐飲、零售及兒童娛樂持續保持穩定需求。
此外，不少“老面孔”通過科技加持，正以全新面貌示人。
據悉，知味觀、滿記甜品等知名品牌通過硬件改造和引入人工智能等手段，縮短消費者等待時間、降低人力成本，極大提升了運營效率。技術應用的成功，使得品牌的擴張需求得以持續。
與此同時，同樣帶有“科技屬性”的新能源汽車品牌租賃需求也出現上升態勢。
精準定位和穩定需求，帶動了租金的穩步上升。
據悉，核心商圈優質項目通過業態調整，把空置率降低到4.7%，租金水平同比上漲4.6%；非核心商圈的新項目也表現良好，租金總體保持微漲。目前，全市優質零售項目首層有效凈租金為20.9元/平方米/天，較去年同比上漲3.6%。
仲量聯行杭州零售地產部總監盧純蔚表示，2019年杭州將迎來歷史第二供應高峰，預計共9個項目開業，合計107萬平方米。
他認為，杭州作為“新零售之城”樣板標桿，核心商圈緊隨時代潮流，進一步優化商業業態、融合文化內涵，仍將是優質零售市場租金增長率貢獻之主力。而競爭環境下，非核心商圈空置率或出現小幅上升，但同時也會加速現有格局的創新和改變。
