全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務商戴德梁行今天發(fā)布了其2018年長沙房地產(chǎn)市場研究報告，報告回顧和分析了2018年長沙房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)。
2018年中國經(jīng)濟增速趨緩，下行壓力有所增大，央行通過多輪降準增加貨幣市場流動性，但資金未能有效流動至實體經(jīng)濟和信貸市場。長沙房地產(chǎn)市場在經(jīng)濟、政策等一系列因素的影響下經(jīng)歷了一波震蕩，逐漸進入調(diào)整期，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛通過差異化競爭戰(zhàn)略尋求增長點：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)逐步升溫，銅官窯古鎮(zhèn)、華誼兄弟電影小鎮(zhèn)一期開門迎客，億達梅溪湖健康科技產(chǎn)業(yè)園、億達智造產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)逐步推進；開發(fā)商將目光瞄向社區(qū)商業(yè)，針對細分市場展開錯位競爭，若比鄰社區(qū)商業(yè)中心、HI PARK鳳凰海購物公園等社區(qū)商業(yè)項目于今年開業(yè)；此外，片區(qū)開發(fā)持續(xù)推動城市有機更新，高鐵會展新城、湖南金融中心、長沙臨空經(jīng)濟示范區(qū)等重點片區(qū)正在全力建設，房地產(chǎn)與片區(qū)開發(fā)的結(jié)合愈加緊密。
甲級寫字樓市場迎來歷年供應最高峰，凈吸納量刷新歷史記錄
2018年，長沙甲級寫字樓市場迎來歷年最高供應量，全年新增供應達到約68.2萬平方米，推升市場總存量至179.1萬平方米，在大量新增供應釋放的背景下，空置率同比上漲12.0個百分點至45.4%。面對激烈的市場競爭，不少寫字樓業(yè)主加大招商力度，在租金與免租期上給予優(yōu)惠，大面積成交頻繁出現(xiàn)，推動甲級寫字樓凈吸納量取得突破，在2018年錄得歷史最高值25.8萬平方米，相較去年大幅上漲106.0%。
由于目前長沙甲級寫字樓市場供過于求，仍為租方市場，租金上漲的動力不足，2018年全市平均租金相較去年同期基本持平，達到110.1元/平方米/月。不過各項目租金走勢分化愈發(fā)明顯，市場里綜合品質(zhì)高端的項目往往能保持住較高的租金價格，而散售較為嚴重的項目租金變動往往隨供求關(guān)系頻繁調(diào)整。
隨著聯(lián)合辦公向二線城市下沉，其作為互聯(lián)網(wǎng)大潮下的一種重要辦公方式，在長沙甲級寫字樓市場中表現(xiàn)也逐漸活躍，2018年聯(lián)合辦公占據(jù)了長沙甲級寫字樓市場的最大份額，占全市總租賃面積的19.6%，房地產(chǎn)和TMT企業(yè)也是推動甲級寫字樓去化的重要力量，其租賃面積占比分別達17.2%和16.9%，金融因受整體經(jīng)濟形勢的影響較大，僅排名第四，占總體租賃需求的14.3%。從企業(yè)類別看，民營企業(yè)是長沙甲級寫字樓市場租賃需求增長的最主要驅(qū)動力，占總租賃成交面積的83.8%，而外資企業(yè)和國有企業(yè)則表現(xiàn)相對保守，其租賃面積市場占比分別錄得8.2%和8.0%。
未來三年，長沙甲級寫字樓市場預計將迎來112.3萬平方米的優(yōu)質(zhì)辦公面積入市，市場供過于求的態(tài)勢將愈發(fā)明顯。雖然長沙GDP保持較高增速，寫字樓凈吸納量有望進一步上揚，但由于目前甲級寫字樓市場空置面積遠超過歷年全年凈吸納量，并且未來供應仍在持續(xù)放量，預計長沙甲級寫字樓市場的競爭將更加激烈，設立更多的聯(lián)合辦公空間或?qū)⒊蔀橄罅考准墝懽謽恰皫齑妗钡钠鯔C。
優(yōu)質(zhì)零售市場租金穩(wěn)步上升，變革和競爭為運營提出新要求
2018年，高端奢侈品商場九龍倉IFS與凱德在華首個購物中心管理輸出項目凱德·壹中心的開業(yè)為長沙帶來約37.0萬平方米的新增供應，推升全市優(yōu)質(zhì)商業(yè)總存量至220.5萬平方米。整體來看，長沙優(yōu)質(zhì)零售市場表現(xiàn)優(yōu)異，零售商對于長沙的消費增長態(tài)度樂觀并積極拓展市場份額，新開業(yè)商場基本接近滿鋪開業(yè)，推動全年凈吸納量達到36.0萬平方米，空置率同比下降0.5個百分點至5.2%，市場租金水平取得較大幅度的增長，至年底錄得432.6元每平方米每月，同比上漲9.3%。
零售品牌是2018年長沙優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場的擴張主力，其在全市新開業(yè)門店業(yè)態(tài)中所占比例為43.1%，餐飲品牌緊隨其后，所占比例為36.9%，兒童和休閑娛樂業(yè)態(tài)占比分別為10.8%和9.2%。目前長沙各大商業(yè)項目仍面臨品牌資源有限，商場業(yè)態(tài)同質(zhì)化的難題，戴德梁行建議商場未來應在增強服務與體驗、積極求變的同時，打造獨有的賣點和特色以持續(xù)吸引客流。
在消費升級的影響下，商業(yè)地產(chǎn)細分領(lǐng)域社區(qū)商業(yè)在長沙開始蓬勃興起，若比鄰社區(qū)商業(yè)中心、HI PARK鳳凰海購物公園、龍灣商業(yè)廣場等多個社區(qū)商業(yè)項目于2018年順利落地。社區(qū)商業(yè)滿足周邊居民的消費需求，具有很強的便利性和針對性，其與購物中心形成差異化競爭，或?qū)⒊蔀殚L沙商業(yè)地產(chǎn)的新一輪風口。
隨著五一商圈土地資源日漸稀缺，商業(yè)項目開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)新興商圈，使得長沙優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場一主多輔的格局將繼續(xù)得到發(fā)展。未來三年優(yōu)質(zhì)零售項目將主要集中在洋湖商圈、武廣商圈以及溁灣鎮(zhèn)商圈，預計將為長沙優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場帶來約70.8萬平方米的未來供應。
土地市場上下半年“冰火兩重天”，土地成交平均溢價率下滑
2018上半年，長沙土拍市場較為火熱，出現(xiàn)了首個樓面地價突破萬元的非特殊用地以及多個溢價成交的“雙限”地塊，而從下半年開始，由于限價地塊利潤有限以及購房者觀望情緒加重，開發(fā)商拿地趨于理性，多宗土地流拍，底價成交地塊成為土拍市場主流。
整體來看，長沙全年出讓土地122宗，土地成交金額和成交面積相較2017年有較大增長，但是土地成交溢價率在政府調(diào)控政策的影響下，出現(xiàn)了明顯的下降：2018年長沙土地成交金額合計達414.2億元，相較2017年的224.1億元，漲幅達到84.8%；土地成交面積共計704.5萬平方米，同比上漲22.8%；土地成交平均溢價率同比下降27.4個百分點，錄得7.6%。
住宅市場調(diào)控加碼，凈流入人口支撐市場量價齊升
雖然在調(diào)控政策密集出臺的影響下，投機購房行為被打壓，市場觀望情緒逐漸濃厚，但前期凈流入的人口為住宅市場帶來了較為穩(wěn)定的購買需求，推動新建商品住宅市場量價齊升：2018年長沙新建商品住宅供求比約0.7，供應面積達到1033.5萬平方米，同比上浮18.2%，新建商品住宅成交1586.8萬平方米，成交量同比大幅上漲32.2%，新建商品住宅成交均價同比上升12.5%至8,042元/平方米。
與去年同期相比，2018年90平方米以下新建商品住宅成交面積呈下降趨勢，而90平方米以上新建商品住宅需求量增加，這可能是受“限購”政策影響，購房者希望能一步到位購買大面積住宅產(chǎn)品，其中90-120平方米與120-144平方米新建商品住宅成交量占比分別為36.5%和34.7%，兩者合計超過總成交量的一半以上。